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崩盘启示录:没有保险,房产再多我们也将是无家可归!

前天一篇《失去奋斗,房产再多我们也将是无家可归》刷爆朋友圈。我们不仅不能失去奋斗,还要温故而知新。香港的楼市历史大崩盘有三次,还有日本1991年的楼市崩盘。以史为鉴,该如何面对中国的房产?我们就从最近一次1997年香港楼市崩盘说起。


历史回顾


踏入1997年,在经济蓬勃发展(首两季经济增幅分别是5.9%、6.8%)、股市节节攀升(恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点)的整体形势下,香港地产市道更见炽热,年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售,传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售,约值楼价的2成。1997年上半年,豪宅售价平均再攀升约3成。


这次地产升浪的高峰在1997年6月,换言之,香港楼市是以历史性高位迎来香港的回归的。


自1995年第四季度起,香港地产市道从谷底回升。到1996年第四季度,市场掀起豪华住宅炒风,价格急升,并带动中小型住宅楼宇价格大幅上升。踏入1997年,香港的“回归因素”被迅速炒起,楼价在此因素推动下短短半年内再大幅上升3成至5成,并形成空前炽热的投机炒卖风潮。在楼价的带动下,香港股市也从1995年初的低位止跌回升,恒生指数从1995年初的6967.93点大幅上升到1996年底的13203.44点,升幅达89.5%。1997年香港股市继续大幅攀升,恒生指数于8月7日创下16673.27点的历史高位,比年初再飙升26.3%。其间,红筹股掀起炒卖狂潮,北京控股的超额认购倍数高达1000倍,光大控股的市盈率亦高达1000倍,已达到极不合理的地步。


踏入90年代以来,在多种复杂因素的推动下,香港的地产、楼市大幅飙升,拉动香港股市的大幅上涨,地产、股市的异常繁荣又刺激银行金融业的空前景气,形成港元资产的急速膨胀,进而产生整个经济中的泡沫成分。香港经济中的这种“大起”,实际上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。


1,从1980年-2015年的35年间,香港楼价出现明显下跌的一共只有9年,如果放长到更长周期,下跌年份的比例更低。除了1997-2003年的6年房地产泡沫破灭期外,1981-83,以及1994年的都只是在前一年的大幅大涨前提下有一点点的回调。其他年份要么是平稳,要么是上涨。并且,在2012年,香港楼价已经回升到1997年高位的水平,目前香港楼价仍处于历史高位。

                

2,香港1997年房地产泡沫的破裂不是一下子就破掉到底的,它延续了6年,这6年里一开始大家甚至不知道这是崩盘、泡沫破灭了,后来意识到也没人知道它的底在哪里,何时是真正到底了。          


        

3,这6年香港楼价的下跌其实是分了三个阶段:

第一个阶段“伪豪宅”新兴片区等明显价格虚高的片区和楼盘跌掉价格的30%;

第二个阶段回到一年前,香港1996-1997房价上涨约50%,第二阶段是整体大盘下跌超过30%,价格回到一年前;

第三个阶段从2001年开始,才是所谓的“真跌”,因为它跌破了1995香港楼市开始迅猛上涨时的价位。同时从上图曲线也可以看出,第三阶段的下跌更平缓,下跌前有明显的“支撑”和回升(1999年附近曲线),当时不少人认为已经到底了。  

       
4,香港楼市1997年大跌中真正影响大的是那些“在市场最狂热的时候,以最小的首付比例(加杠杆),买了被高估片区和楼盘的人”,这些人基本上是最高点入市的,最高资产贬值的比例也超过7成          
        

5,香港楼市大跌造成的“负资产”人群主要就是两种人:一种是买房菜鸟在错误的时机错误的价格买了错误的房子;一种是高杠杆者,抵御市场波动的能力很差,房价一调整就原形毕露。那些跳楼的“脆弱人群”也来自这两种。


香港房地产启示录


第一轮地产狂潮(1969年-1981年),12年上涨20倍。

第二轮地产狂潮(1984年-1997年),13年上涨13倍。

中国大陆的住宅,跟香港应该不可比。但上海、北京、深圳等地区的豪宅价格,应该可以与香港去比一下。什么叫泡沫?我们的房价涨多少才有泡沫?这些问题都值得好好想一想。


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